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Mad_Vandalist
023cf01608
2018/10/17 (水) 10:01:46
既存顧客物件のリフォームですか・・・それで建築の利益を補えれば良いのですが・・・私にはどう考えてもリフォーム部門で建築の利益を補えるとは思えませんが。
それに大東建託のリフォームや設備の更新費は他所よりも異常に高く、5割増しという事例もあります。名古屋のオーナー会のHP等を読むとそのような事例がオーナー会を結成した事由のひとつのように受け取れます。
金額的にも競争力というのが曲者で、リフォーム分野は比較対象が無い事をいいことに「ボッタクリ」価格が蔓延している分野です。そのうちに競争でたたき合いになるのは必然でしょう。金融業界と同様、同業者なら誰でも参入できるようなビジネスモデルですから、リフォームで補うと言っても限度があると思われます。儲かると思えば皆がやり出す。そして結局は叩き合いになり価格が下がる。
アパート・マンション等の不動産関連業界は成長する産業・業界ではなく構造不況業種と私は認識しております・・・
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凍結されています。
アパート・マンション等の不動産関連業界は成長する産業・業界ではなく構造不況業種、、、
もちろんそのとおりだと思います。
私もこの前までは売り方でタイミングみてまた参入を考えています。
ただ言いたかったのは収益柱が他に出来つつあるのが事実でその動向がどうなのか？？
と言いたかっただけです。
仰るとおりリフォーム業界の利益率は不透明で今までは業者の言いなりの部分でした。
今後、定額リフォームが徐々に定着するでしょうね。
マル男さん。私が大東を売り推奨する理由はたった一つです。
割高だからです。
リフォームで息をついたとしてもすでに成長エンジンはありません。
手持ちの受注残は私にはデタラメにしか見えません。テンプラ契約で水増しがまかり通るような会社の株価が何時まで持つかは疑問です。
少なくともいままでのような高い株価評価を得る事は困難でしょう。PBRで3倍以上の評価は赤字になれば1/3になる事を意味すると解釈しています・・・
収益面からみれば、リフォームの売上げは建物の1/10以下ですから、建築と同数の契約を獲得しても売上げは1/10以下になります。同じ利益率になったとしても利益は1/10です。
※大東の利益率が異常に高い事は良くご存じでしょう。
さらにリフォームについて言えば「資金」を誰が出すかという事も重要な問題です。必要額は物件価格の1/10以下ですが、銀行から借入れしなくても賄えるオーナーならいざ知らず、節税目的で購入したアパートオーナーが追加投資をして積極的にリフォームするかと言えば、それは難しいと思います。
理由は、節税が目的なら赤字にならなければ良いという考えになるからです。うまく稼働しているオーナー程、投資には消極的な筈です。
むしろそのようなオーナーは稼働率の低下で困っている方でしょう。
金融業界ではアパート・マンション向けの新規融資に慎重になるばかりではなく、既存の融資物件についてもその管理を厳格にしています。資金繰りに困窮するような大家への追加融資が渋くなるのは必然です。
既存オーナーのリフォーム資金需要にしても、それが業績を継続的に押上げるような「成長エンジン」にはならないと見ています。だとすると割高な株価が正当化される理由はありません。減益が株価の下落に直結すると見ています。
確かに割高ですよね。。。。
私も不動産業種で割高な会社を空売りしてますので、、
それは十分理解できます。
私もタイミングみて再度参戦予定ですが。。
しかしながらＭＡＤさんのように分析力が足りませんので
も少し内部情報を入手して自信もてるようになったら参戦します。
その際はまた宜しくお願いします。