空売り族の株仲間（優良銘柄はBuy＆Hold）の掲示板

>> 444
昨日、ショートしたら、いきなり焼き豚です(;'∀')

>> 442
　先生、いつもありがとうございます。
　なんで大東ケンタほかインチキ劣悪負動産企業の株価は、こんな苛酷な数値を反映せずに、上がるんですかねえ??
　まあ、日銀がETF買い過ぎだし、指数売買に連動しているだけだと思うのですが。
　東京の不動産、昨年末あたりから動きが止まりつつあったとか聞きますし、コロナウイルスの影響もまだこれから深刻化するはず。中古マンションは、ここ３ヶ月で平均価格が約２５％下がったとの話もあります。（この辺、マル男さんにいろいろ伺いたいですね）

>> 447
はい、それが良いでしょうね。
マル男さん召還の儀式、よろしくお願い申し上げます。

2020-06-12 16:20　サブリース規制法が成立＝住宅転貸、業者登録を義務化　(時事通信)
https://sp.m.jiji.com/article/show/2397362
サブリース事業者への規制を強化する新法が１２日の参院本会議で全会一致で可決、成立した。事業者登録を義務化し、不当な勧誘などを禁止する。

※国が規制する訳ですから、かつてのようにボロ儲けはできなくなる訳です。これが空売りのチャンスでなくてなんでしょうかね？
私にはかつてのサラ金規制法のように見えます。おそらく建築による利益は半分どころか1/3以下になる事でしょう。株価は当面、半分程度の6000円台が目標ですが長期的には3000円程度にまで堕ちるのでないかと勝手に打算しております。
ウッシシシ・・・・・

大東ケンタ君・・・本日、急降下爆撃により浸水中のようです。
現在の株価は10,485円で-505円。レオパレス21のようにトチ狂ったファンドの買い占めも無く、市場からの株式の自社株買いも無く、買い過ぎた外資系大手の損切り撤退も恐らくは想定されるので、空爆の妙味は相当に大きいと思われます。
皆さん奮って空爆に参加される事を！！！

全国銀行協会のHPに銀行のアパートローンの残高が公表されています。
知っての通り、銀行が金を出さなければ、サブリース会社の業績が下がるのは必然なのは承知のとおり。
融資が出ていないのにサブリース会社の株価が上昇し続けたら、それは異常というものです。
変態株価とでも言いましょうか・・・
↓以下は2020年4月の実績
https://www.zenginkyo.or.jp/fileadmin/res/abstract/stats/month1_01/yokashi03474.pdf
↓こちらは3月末の実績
https://www.zenginkyo.or.jp/fileadmin/res/abstract/stats/month1_01/yokashi03465.pdf

銀行のアパートローンの残高推移をグラフにしてみました。
実に面白い形をしています。このグラフから言えるのは新規のアパート向け融資が激減している事です。残高には過去に融資を実行して返済している先も含まれている為、短期に大幅に減少する事はありませんが、減少カーブの傾向とその動き方から多数の情報が読み取れます。詳しい説明は別途行うつもりなので、とりあえず皆さんでその意味を考えてみて頂ければと思います。

このグラフの意味を簡単に説明しておきましょう。
先ず言える事は全国の銀行は2018年9月以降、アパート向け融資を絞っているということ。コロナが問題になる1年前の2019年3月以降、新規の融資を劇的に絞っており、サブリース、アパートローン向け融資については金融業界全体で問題視している事が分かります。
それから融資全体の額と減少率です。単位は億円ですから2019年3月の22兆9511億円から2020年4月の22兆5959円まで3552億円の減少であることが分かります。率にすると1.54%で大した事がないように感じるかもしれませんが、現実には相当に大きく減少している事が分かります。
グラフの係数にはアパートローンの残高ですから、その残高は

　今月のアパートローン残高＝前月末アパートローン残高＋当月の新規借入額－当月の返済額

　　となりますから、グラフが右に傾いているという事は新規の融資が毎月の返済額よりも多かったという事になります。

　　一般的に銀行のアパート向け融資は建物の耐用年数を大幅に超えて返済期間を設定する事はありませんから、(どこかのトンデモ遅銀は除く)全体の平均的な返済期間を仮定すれば、その差額から毎月の新規の融資額を推定する事ができます。
　木造や鉄骨造等も含めたアパートの平均残存耐用年数を仮に30年とすると年間では3.3%程度の残高の減少になると計算されます。現実の融資額は年間で△1.1～△1.2%程度の減少だったから、実際には融資されているのは差額の2%程度と言う計算になる。23兆円の2%は4600億円。新規のアパート向け融資がどれ程減少したか分かる。

　ちなみにこの統計には信金と信組は反映されていないが、仮に反映したとしてもこの額に1.5倍程度ではないか思います。多数のサブリース会社は新築アパートを建てる事で利益の大部分を確保していると見られるが、その新規融資は恐ろしい勢いで減少している。大東、レオパレス、東建の大手3社だけだと仮定してもアパート向け融資額は余りにも少ないように感じますが。

　なお、2020年3月期に融資残高が増加していますが、その残高はわずか1021億円。仮に1.5倍になったとしても収益改善への影響は予想が付きそうですが。

　それから、サブリース規制法の実施で、予想外に株価に影響しそうなファクターだと感じるのが、管理する賃料と自社の資産との「分別管理」です。
　驚くべき事に現行の制度では預かった賃料を物件オーナーに支払うまでの間、流用しても何のお咎めもありませんでした。
　これは業者にとっては非常に都合が良い事で、自社の運転資金に流用する事ができます。
　証券会社や銀行では当たり前の事が多額の賃料をオーナーから預かっている会社には適用されていなかったというのは、不思議な話です。公私混同をしているにも関わらず破綻したらオーナーに損害が及ぶ事を開き直って盾に取っていた事になります。

　問題は法に基づいて「分別管理」をするとなると「会計処理での問題」が出てきます。今までは「売上」として計上していたものを「預かり金」として「負債として」表示をしなければならなくなる可能性があります。
そうなるとバランスシートで見た財務内容は悪化することになります。

　いずれにしろ、オーナーから実際には無利息で借入ていた資金を運転資金で流用していた事実に変わりはありませんが、分別管理となると流用はできませんから借入をしなければならなくなる可能性も出てきます。

　大東建託やレオパレス21等のアパート・マンションのサブリース事業会社について再確認しておきたい事がある。
　サブリース会社が台頭したのは、ひとつには土地を大量に持つ地主の「相続税対策」が「売り文句」だったという点だ。
　ところが、最近公表された路線価は前年対比で微増にとどまった。
　コロナの影響で不動産の「実勢価格」は既に大幅に暴落(中古戸建物件の取引(成約)価格は首都圏、中部、近畿圏で10%以上の値下がり)しており、大手のマンションデベロッパーは相場を下落させたくない為に「含み損」のある新築マンションを抱え込んでいる状況にある。
　いずれにしろ不動産価格が暴落し、上昇が見込めない状況で「節税の為のアパート新築」が活況となる事は想定できない。
　節税ができるという売り文句から採算性に問題があるアパート・マンションでも金融機関の融資が実行されて来たが、急速にブレーキがかかるのは必至だろう。(実際には既に停止されており、再開されないと見た方が良いかもしれない)
　※金融機関は物件の担保価値下落が明確な状況で採算性の低い案件(節税目的の低採算物件)への融資は慎重になるから、サブリース会社の業績回復は当面期待できないだろう。
　おまけにコロナの問題は都市中心部への一極集中の問題を周知させてしまった。
　地方都市の地主へのアプローチで稼いでいるサブリース会社がそのうちに存亡の危機に陥らないとはだれも断言できない。

コロナの影響を受けてない2020年1月1日時点の不動産価格である路線価が示されましたが、実勢価格がどうなのかを実際の不動産の売買状況についてデータを集計している各地のREINSを見てみると面白い結果となりました。

全国の不動産の動向が素晴らし過ぎます・・・
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/ZMW_202005data.pdf

地方都市での中古マンションの相場下落が・・・凄いです。

以下抜粋　ちなみに係数は全て前年同月対比です。
　　　　成約件数　　 ㎡単価　　価格　　
北海道　　▲28.3%     ▲19.7%　   ▲23.5%
宮城県　　▲44.7%      ▲4.8%　    ▲4.7%
埼玉県　　▲37.5%      ▲3.6%　    ▲5.1%
千葉県　　▲39.5%      ▲8.4%　    ▲10.0%
東京都　　▲37.6%        2.5%  　　1.1%
神奈川　　▲40.2%　　▲3.1%　　▲3.6%　　
愛知県　　▲14.8%　　▲7.6%　　▲9.4%
京都府　　▲31.0%　　▲7.6%　　▲2.3%
大阪府　　▲34.4%　　▲6.9%　　▲6.8%
兵庫県　　▲31.7%　　▲7.3%　　▲5.0%
広島県　　▲10.3%　　 3.3%　　 5.2%
福岡県　　▲25.3%　　▲6.5%　　▲9.5%

※やっぱり東京は別格なのかと一瞬、感じた筈ですが・・・中古戸建て住宅の動向が中々に素晴らしいです。
　　　　成約件数　　価格
東京都　▲39.0%     ▲14.7%
神奈川　▲15.4%      ▲9.9%

色々と数字を見ていると妄想が浮かびます。東京のマンションの数字だけを見ていると分かりませんが、実勢価格が下落したのだけは間違いないでしょう。

オリンピックの関係者や不動産業界の方々には気の毒ですが、「ワクチンが完成し接種したら抗体ができて解決」という安直な考えがインチキである事をが東大先端研の先生が解説している動画があります。参考までに・・・

抗体ができてもコロナウイルスの変異が激しく、国内でも東京種や大阪種とでもいえるように株が激しく変異している為、そのよう状況で抗体を持った人が変異種に感染すると逆に重篤化する事が指摘されているそうです。
コロナの問題は呼吸器だけでなく、腸からも感染するそうで食事に付いた唾液が問題になるそうです。腸にながれ込んだウイルスが便に混ざり下水に流れ込んだ事による感染も想定されます。
SARSが発見されて17年もたつのにワクチンが開発できない理由がそれだそうで、その事は専門で研究している方には良く知られているそうです。
結果を一言でいうと、不動産市況悪化の長期化は不可避的だという事になります。

不動産の実勢価格は事実上、暴落している事を示唆する記事が日経新聞に出ています。

出典
https://www.nikkei.com/article/DGKKZO61085860S0A700C2CR8000/

「路線価上昇、税負担ずしり」 コロナで価格急落、取引が停滞　境界確認作業にも遅れ
　2020/7/3付日本経済新聞　朝刊

相続税や贈与税の算定基準となる2020年分の路線価（1月1日時点）が公表され、全国平均が5年連続で上昇した。上昇で税負担は増すことになるが、新型コロナウイルスの影響で不動産取引は停滞している。
－中略－
横浜市内に住む60代の兄弟は2019年、死亡した母親から土地を中心とした財産約3億円を相続した。このうち預金は約3千万円。税理士の計算では兄弟で計約8千万円の相続税が必要となるため、一部の土地を売却して納税資金を確保するつもりだった。19年末の段階では、複数の不動産会社から約8500万円で取引できるとの見通しを示されていた。
ところが新型コロナの感染が拡大し、社会の経済活動が停滞するなか、土地の評価額は急落。4月段階では4500万円程度まで下落してしまった。仮に売却できても納税資金が不足するため、別の土地を担保に銀行融資で対応する計画に切り替えた。

以下省略
※不思議なのは、半額近い価格に暴落している事について「示唆」するだけでスルーしている事です。不動産に関係している記者が日経にいない事はアリエマセンから、どうしてなのか・・・私には不思議です。

どうやら大東建託はナイアガラモードに突入した模様。
自社株買いもできない状況だし、コロナ感染者が激増しているから下値は深そう・・・
と言うか、チャート上の節目を下に抜けそうだから売り妙味は大きいと見るが・・・

【1878　大東建託】
機関の空売り残高情報
計算日　　　　空売り者　　　　　　　　　　残高割合　　増減率　　残高数量　　増減量　　　備考
2020/06/15 三菱UFJモルガンスタンレー 　　　0.280% 　-0.220% 　194,051株 　-152,500 　報告義務消失
2020/06/11 三菱UFJモルガンスタンレー 　　　0.500% 　　　0%　 346,551株  再IN（前回2020-06-10）
2020/06/10 三菱UFJモルガンスタンレー 　　　0.490% 　-0.010% 　344,151株 　　　-800 　報告義務消失
2020/06/08 三菱UFJモルガンスタンレー 　　　0.500% 　　　0%　 344,951株
2020/06/08 Barclays Capital Securities　　　　 0.490% 　-0.070%　 340,059株 　-51,300 　報告義務消失
2020/05/29 Integrated Core Strategies 　 　　　0.080% 　-0.420% 　58,326株 　-290,461　 報告義務消失

逆日歩　なし

第一生命経済研究所のHPに住宅着工件数の予測が載っていますが、そのグラフを見て驚きました。借家のグラフの形が全国銀行協会が公表しているアパートローン残高推移とソックリだからです。
グリーンの線の動向に注目して下さい。
これは当然と言えば当然で、銀行が融資しなければ、建築できない訳ですから・・・
出典は以下です。
http://group.dai-ichi-life.co.jp/dlri/pdf/macro/2020/okuwaki2007housingforcast.pdf
で・・・今後の予測を見ると今期中の回復は先ず無理との結論になります。イコール、株価の今期中の回復は難しいどころか下落も予想される事になりますが・・・

大東建託をはじめとするサブリース会社の将来に大きく影響しそうな判決が出ていました。
画期的な判決なので、関心がある方はリンク先を参照ねがいます。

出典　全国賃貸住宅新聞
https://www.zenchin.com/news/post-4888.php
「賃料減額取消訴訟　レオパレス敗訴」　レオパレス21

　レオパレス21(以下、レオパレス:東京都中野区)と一括借り上げ契約をしているオーナーが、同社に対して家賃減額契約の取り消しを求めて起こした訴訟で、2月28日、岐阜地裁はオーナー側の主張を認める判決を下した。
　レオパレスに対しこれまで複数の訴訟を起こしてきたオーナーらにとって、今回の判決は全国初の勝訴となった。家賃減額契約に関してオーナー側の主張を認めた判決だけに、今後のサブリースに関する契約に影響が出てきそうだ。

2020年07月13日15時00分　 株探ニュース

タマホーム、今期経常は26％減益、10円減配へ

　タマホーム <1419> が7月13日大引け後(15:00)に決算を発表。20年5月期の連結経常利益は前の期比40.2％増の97.5億円に拡大したが、21年5月期は前期比26.2％減の72億円に減る見通しとなった。
　同時に、今期の年間配当は前期比10円減の60円に減配する方針とした。
　直近3ヵ月の実績である3-5月期(4Q)の連結経常利益は前年同期比3.0％減の43.9億円となり、売上営業利益率は前年同期の7.1％→6.6％に悪化した。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
なお、大東建託の１Ｑ決算発表は７月30日の予定。
また、ムゲンエステートの２Ｑは８月７日に発表の予定。

さすがに上げすぎだろ、と思ったので久しぶりに10400円で大東建託を売り増し。
7月末の1Q決算までじっと我慢。

>> 466
オイラ、以前から10300円で指していたら、今朝ヒットして軽く焼けているところです。（ちゃんと高値で売った先生に妬けてしまう）

5％ルール・処分（20日）
＊保有株は単位千株で記載
コード 　　銘柄   　　主な当事者　　　　　　 保有株 　保有比率　 以前　　 差引
<1878> 　大東建託　 三菱UFJフィナンシャル 　2787300 　4.04%　 5.07% 　-1.03%

大東ケンタくん、久々に１万円割れ。やったね。(笑)

大東建託大幅下方修正ｷﾀ━━━━(ﾟ∀ﾟ)━━━━!!

大東建託フリーフォール、お味方大勝利、祝着にございます。

死ね♡オラっ！イキ死ね！♡